下一個金融海嘯 (前傳) – 辣招的啟示

2019年1月27日 20:07

樓市加辣的啟示 – 你更加要買樓!

筆者在4年前,曾經就政府加辣,於筆者另一個博客撰文,寫下自己對樓市辣招的看法。為了令’下一個金融海嘯’系列更加詳盡及全面,筆者將當時全文沒有修改地貼上如下,給讀者們參考。

2015年3月16日

在討論這個之前,必先弄明白什麽是物業投資和分析辣招對各類參與者會帶來什麼影響。從另一角度看,投資物業所帶來的回報其實可以分拆開來,看作為由三個部份組成:

1)一項對樓巿的高槓桿投資;

投資者只需付出低至樓價的十份一便可擁有該整個物業巿價升跌所帶來的盈虧

2)一個儲蓄計劃;

而每個月的按揭還款,其中的本金部份可視作為"儲蓄",而餘下利息部份可視為這整個"項目"的"費用"

3)一份大概會根據通脹調整的租金收入:

而單位更可出租賺取收入(若果是自住,亦可看成自己租回自己出租的物業)。而如果樓價上升,租金亦多少會跟隨上升。反之亦然。

至於參與者,在一個典型的樓巿買賣巿場中,大致可以分成四大類:

1)短線投機者;

他們大多只看物業巿價升跌所帶來的盈利,亦因為是短線,他們會為市場提供短期貨源流動性。但因政府的辣招政策,在數年前特别印花税出台時,他們已差不多完全消失。流動性減低,導到樓價容易産生較大波動,不一定是向上同時間亦可向下。亦因他們差不多已經不存在,是次加辣,對這類參與者的行為將沒有多大改變。

2)中長線投資者;

物業投資一直在香港很受這一類參與者歡迎。除了傳統觀念(樓價長遠始終一定升)驅使之外,由於近年的經濟處於一個按息低企的環境下,物業投資,就算不計算物業升值,亦可帶來可觀淨回報。這一類參與者同時看重上文提到物業投資的三個細分部份。是次加辣,暫時對已擁有物業的這一類參與者没有即時看得見的影響。但對有意成為這一類參與者的,就會帶來負面影響,因為可按揭成數調低,樓價升幅的槓桿比率亦相應降低了,吸引程度減低。再加上壓測力度加大了,亦會減少了有資格入場的參與者。

3)自住業主及;

4)租客。

這兩種參與者在是次加辣的政策下,影響比較大。一般來說,對有住屋需求的家庭,究竟是買還是租,對未來樓價的升跌預期及家庭經濟能力及收入模式,都成為了他們兩大主要的考慮因素。加辣後,以經濟能力為主要考慮因素的,將由租轉買的,理論上肯定會減少,因為門檻高了,有能力的人也少了。而以升跌預期為主要考慮因素的,無論將由租轉買的,還是由買變租的,都會有一定程度的減少。原因是到底今次新招會令樓價升還是跌,大家都模不著頭腦,所以偏向觀望的居多。再加上,政府不斷向樓巿加辣,除了使到樓價上升之餘,亦引申使到買樓成本不成正比地上升。全因香港的累進式印花稅率所至。二百萬的單位,印花稅是$100;但當樓價升值一倍後,樓價變成四百萬的單位,但印花稅不會只是倍升至$200,而是$9萬大元!所以這足已使一向已經精於計算,小心安全的香港人更加三思而後行。

以上得出的初步結論是,樓巿成交將會進一步下跌;物業按揭的最大槓桿將再進一步被調低;樓價波幅亦因流動性減少而增加及;買入物業的成本亦不成正比地隨着樓價而大幅上升。

好了,討論了那麼多都好像沒有什麼結論究竟樓巿會升還是跌。

我想你誤會了,由始至終,筆者並沒有說過這是一篇對中原城市領先指數會在三個月後跟現在水平的預測。樓價短期的升跌,尤其現在處於極低的成交宗數下,只是一小撮市場參與者對樓巿前景的"投票結果"。更重要的是身為其中一個樓市參與者,下一步應如何部處。

香港自開阜以來,投資樓巿已為無數香港普通"打工仔"帶來豐厚的財富。物業投資的一大特點正是上文一開始提到的槓桿部份。就是因為有了槓桿,一個普通"打工仔"都能夠用很低的"入場費"買入一個可能窮一生也不能追上樓價升幅地儲蓄整個物業的價錢,一次過付款。

所以,最終結論已乎之欲出。按息究竟何時上升,樓價將會否繼續向上,租金回報亦會否上升,這些都看似没有人有任何把握。但是有一點可以比較肯定的是,政府對樓宇按揭的監管一直採納審慎的措施,已至近年,更加加入多種印花税及不斷收緊最高按揭成數上限,相信這個趨勢會一直延續,甚至"惡化"。假如你仍然相信物業在超長線來説是必會升值的話,我們就應該把握最後機會,在現在還能用槓桿及量力而為的情況下買入物業,否則,當政府再一收緊借貸成數,又或決定開始大力監管財務公司時,那麼,我們這一班"打工仔"便會連最後一個能夠致富的機會也會被扼殺。香港回歸祖國,帶來了經濟,民生,文化及各方面的沖擊及劇變。尤其在經濟上,所謂"M"形經濟,看似在香港,越來越明顯,貧者越貧,富者越富。所謂中產,已慢慢消失。所以只要偶一𣎴慎,下錯一步棋,可能便會由"M"的一邊被捲到另一邊。

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