下一個金融海嘯 (下) – 薪金與樓價

2019年1月30日 22:45

樓價的可負擔程度

承上文,最近,一間國際調查機構 Demographia 發表了一份報告,指香港連續9年成為全球最難負擔買樓的城市。

Demographia 採用了樓價中位數及家庭年收入中位數,來比較香港與其他國家及城市樓價的可負擔程度。根據他們的計算,平均一個中等收入家庭不吃不渇不消費,都要大概儲蓄20年才能上車。

下表是過去9年 Demographia 所採用的香港樓價中位數及家庭年收入中位數數據。

在進一步分析及解讀這些數據圖表之前,先讓筆者解釋一下這份報告的一些盲點:

1. 從表中可見,2018年,樓價中位數是7百多萬,而家庭年收入中位數是34萬多。眾所週知,在一般情況下,根據金管局的指引,無論你可按6成,還是從其他渠道取得資金,只需要按5成,以年收入34萬多的經濟狀況下,你也無法通過壓力測試,沒有銀行會幫你承做按揭。年收入34萬的家庭根本不會選擇購買7百多萬的住宅單位。

2. 如上一篇文章已經提到,用入息中位數來計算香港樓價是不合理,已經完全偏離了現實。因為在M型經濟下,低收入與高收入人士已經兩極化。中位收入家庭是買不到中位價錢房屋的。因為在香港,一半的人口都是居住在公營房屋,所以拿家庭入息中位數與樓價中位數去計算,變得非常不合邏輯。當然,住公屋的也可以購買私樓作投資之用,而亦有公屋富戶,但使用入息中位數就絕對錯誤。

3. 報告中的入息中位數是使用稅前及支付其他國民保險金支出前的收入,這也令結果有很大的偏差。因為香港的稅率,是出名全球之低,尤其對比起美國,加拿大等國家。所以用稅前收入明顯相對地高估了這些重稅收地區的家庭收入。再者,若果使用高薪人士收入中位數去計算,稅收的影響就更加大,因為重稅地方的稅收都是累進式的,真正中等收入的家庭,稅收會佔他們的收入一個更大的百份比。

4. 應該用家庭年收入還是個人年收入作比較?因為個人及家庭各有不同的需求,所以住宅單位的大細都有不同,而使到樓價都會有很大的分別。只籠統地選擇家庭收入中位數或會有所偏差。

5. Demographia 沒有解釋樓價中位數是怎樣計算出來,是否只考慮那一年可供買賣的私人單位,還是以全香港總私人住宅單位作計算?

6. 印花稅跟按揭利率於不同地區多多少少亦有差別,Demographia 應該將有關費用計算在內。當然,公平地說,也許這方面的影響有限,太複雜的計算可能並不化算。

薪金樓價升!升!升!

上圖是以2010年作為基準,由2011年至2018年期間,Demographia 各指數的累計升幅率。因為樓價的升幅比年收入的升幅還要快,所以樓價/年收入倍率也在上升。這8年間,樓價中位數及家庭年收入中位數的升幅分別是177%及52%。而跟據政府統計署的資料,同期香港物價總合指數升幅大概只有30%。這代表香港家庭中位數收入的升幅跑贏通脹20%多嗎?筆者並不認為如此。

雖然人工在這期間,的確普遍都是有所增長,但筆者不認為會跑贏通脹。所以最有可能是在這期間,收入中位數以上的職位數目增加比以下的快。即是在2010年屬收入中位數那一些職位,在8年之後,人工升幅並不多,而只是比較高收入職位數目的増長比較快,所以在2018年中位數的那些職位上移了去另外一些比較高人工的工種。讀者們看了下圖便會更了解筆者的推論。

就業收入分佈圖

筆者參考了香港政府統計處的就業收入統計數據作進一步分析。

在1986年以前,香港絶大部份打工仔的月薪都是5千元以下。到了1996年,月薪1萬至1萬5千元類別或以上的,開始以很快的速度増多。再由2011年到2017年期間,月薪1萬以下的人數下跌55萬個,月薪1萬以上的増加了80萬個,3萬元以上的類別升幅最為明顯。這不約而同地與上文所提及這10多20年,金融業在香港極速發展,資金不斷流入香港以至工資水平大幅上升吻合。

各報告的結論

Demographia 的樓價/年收入倍率,只能比較香港過去幾年資産升幅速度比起’中等收入’加幅快多少,所以在樓價泡沫指標方面,筆者個人認為沒有多大的參考價值。極其量只能用作參考由資產升值所引致的貧富懸殊。

而’M’型經濟已明顯成形。左邊膊頭,窮人那一邊,已經形成;而右邊膊頭,富人那一邊亦同時開始變得明顯。可惜收入3萬以上的,統計處沒有再仔細分類,否則筆者便能更加詳細分析貧富的差距程度。當然,上圖只是一個參考,因為高收入的那一羣,亦同時偏向普遍持有資產,甚至有額外的穩定租金收入。這也更加令貧富懸殊進一步擴大。

未完待續完結篇…

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