下一個金融海嘯 (完) – 香港的未來

2019年6月23日 18:04

樓市也有貨源歸邊?

什麼叫做貨源歸邊?在股票市場上,當某一間上市公司的一大部分已發行的股票,已被一小部分人手持著,以致在市場上只剩下一少部分流通量可供自由買賣,因為供應不足,很少的資金已經可以將其股價大幅炒上。

近八至十年的樓市就正處於此相似情況。

因為金管局限制銀行樓宇按揭政策及政府的樓宇買賣印花稅措施,增加了交易成本,從而大大減少了二手樓宇的成交及供應。短線投機者基本上已經絕跡。因為政策的關係,若果手持多個物業的,一旦將任何物業出讓,要買回來便要付出樓價百分之十五的印花稅。

以上各種政策,使到二手市場的供應完全冰封,同時亦令只有大筆現金在手亦擁有高收入的參與者才能夠買樓。

供應下跌,那麼市場的需求怎能被滿足?發展商便利用這一點,不斷推出極低首期的按揭計劃,"幫助"小市民上車。而小市民要付出的交換條件,就是驚人的高呎價。樓價變得太貴了,真是買不起,怎麼辦?請放心,發展商為求小市民買得起,便將單位面積不斷縮細。

就是這樣,一手跟二手樓價互動輪流地向上攀升。尤其是一手樓,在發展商精心設計,各種銷售手法下,成功被包裝成超級豪宅,令其價格上漲速度遠高於二手樓。四萬甚至五萬元一呎已經比比皆是。

隨便拿一個例子,看看位於北角有35年樓齡的和富中心和同位於北角但開賣只有3個月的海璇。大家位置非常相近而同是坐落東區走廊旁邊。平均折實實呎價分別是大概兩萬元及四萬元,相差大概一倍。

平衡時空下的樓市

早近多了觀看YouTube的視頻,其中一個網絡節目,某出名財演C說,樓價已大跌爆煲。根據他所說,豪宅已經下跌了4成。他亦大大聲聲説中原城市領先指數居然升破頂,所以肯定是指數造假。

其實是什麼一回事?指數升破頂,財演C唱樓市已大跌,究竟誰是誰非?

討論之前,首先先讓大家了解一下什麼是中原城市領先指數。中原跟據香港各地區一百多個成份屋苑的最近成交價計出指數水平。跟據中原地產的網站,成份屋苑的選取準則如下:

– 有較高的成交總值;

– 有較大的成交宗數;

– 至少已在十二個月前入伙;

– 在所屬地區具有代表性。

在政府對三年半內轉售住宅單位加收重稅的影響下,新落成數年內的屋苑基本上沒有任何二手成交。所以亦不會成為成份屋苑之一。所以很自然地,指數只包括比較貼地價的"舊"屋苑,而不包括之前所說被地產商包裝成超級豪宅,明明是坐落於䣓鄰但呎價高出一倍的新屋苑。所以筆者並不認為指數造假。

再打個比喻,在好一陣子之前,曾經有一天同時有十多隻細價股大跌超過一半,甚至九成,但恒生指數並沒有太大變動,那麼你可以說恒生指數造假嗎?

當遇上金融危機,資產下跌周期時

一如上文初提到,"舊"屋苑樓價乾升而導致有高收入但沒有大筆儲蓄的家庭,因為真的按耐不住,而"被引誘"買入超級豪宅。這些堅離地的價格,在遇上經濟不景氣時,要向下大幅調整,也不足為奇。不過"舊"屋苑的貼地價,我相信所受的影響並不會太大。只要同區舊樓比起一手樓還有可觀折讓的話,舊樓的樓價基本上不會有任何大的變動。

二手樓價就如一個已經被貼滿膠紙的氣球,針刺也不破,最多只會慢慢漏氣。這裏所比喻的膠紙,就是政府的各項政策,及筆者之前幾篇文章所提及到令樓市不會大跌的因素。這裏不再重複了。

未來供應將會加大?

無論是明日大嶼,還是加快批地,香港政府必定會用盡所有方法加大供應。先不談政府有沒有能力可以在短時間增加供應。但我可以非常肯定的告訴你,在香港金融中心40分鐘車程內住宅單位的供應數目是不能夠增加的。譬如說,太古城提供大概一萬二千七百個單位,就是那麼多,沒有額外的空間可以供擴建。筆者在之前多篇文章已經有提到,香港收入最高的那一羣都是從事金融業的。除非你看淡香港的金融業,否則香港的發展只會越來越好,人只會越來越多。就算不斷開發新的土地來建設住宅,但只能在市中心外圍興建,交通始終沒那麼方便。

結語

最近有些專家學者説樓市會大跌一半,甚至七成。這些專家最近非常受歡迎。亦有網上紅人,大叫港人賣走所有港元資產再轉換作美元,聲稱聯繫匯率將會失守,港元將會大幅貶值。他們的看法是因為美國正在收水,引致發展中國家資產泡沫爆破;再加上環球經濟轉差,香港根本不會有好日子過。

而筆者的看法是,理應海量的資金流入資產市場使其價格被炒高後,當水退時,所有價格都會回落到漲價之前。但中國人有句成語,"覆水難收",原意是形容事情已成定局,無法挽回, 就像水潑翻在地,收不回來。但在這裏正好很貼切地形容美國,甚至是全世界的量化寬鬆。

因此,以現在的情況來計算,當下一個金融海嘯來到,將會與08年的海嘯很相似。這將會是一個全球性的金融災難,再次放水將會是在所難免。雖然各資產價格將開始大跌,但之後迎來的會是大量資金流入,各資產價格將會回升及被炒高。

嘩眾取寵的言論,永遠都是最引人注目的。樓價大跌,基本上已成了大部份香港人的夢想。所以筆者相信大部份香港人都很願意去相信經濟爆破論。當然,每個國家的經濟都會有高低的時候,但隨著資訊科技進步,經濟的波動幅度及周期亦不斷在減低及縮短。所以筆者的結論是,香港樓價大幅下跌的可能性是極低。除非發生比03年沙士更嚴重的天然大災難。

若是你問筆者現在應不應該買樓,答案會是基於兩個重要因素:

1. 你有沒有一份有穩定收入的工作,就算經濟轉差,失業的可能性還算低;

2. 目標單位是否位於金融區,中環或九龍站,40分鐘車程內,而呎價亦是在同區內屬於低水的"舊"屋苑。

若果兩個因素都存在的話,筆者的意見是可以量力而買入。當然還要多說一句,自己錢,自己分析,自己決定,自己計算風險,自己承擔後果,筆者只能提供意見作參考之用。

後話

反送中遊行,其實使到筆者感到非常震驚。這裡不說誰是誰非,不談筆者支持的是黃色還是藍色。筆者本以為香港早已變成與其他內地城市一個模樣,但原來香港市民的團結的確可以創造奇蹟。這對樓價長遠來說亦可算是一種支持。

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