金融核爆 – 樓價

2020年3月27日

想不到筆者在上年中剛寫完好幾篇有關‘下一個金融海嘯’的文章後,在不足一年的時間居然真的發生。

整個金融體系的運作

在分析現時情況之前,先讓筆者簡單撮要一下。拿一個比喻:一個依靠工商業及出入口維生的小國,國民分別住在不同大細,不同市值的房子。人人有工開,從事不同職業,收入有高亦有比較低一點的。國內除了有自己的政府外,還有一家中央銀行提供貨幣供應,政策,及兩家商業銀行提供一般存款,借貸及其他金融服務。那小國亦與外地一直有很多貿易來往,用出口自己制造的產品所賺來的金錢,去入口自己沒有生產的物品。整個小國收支平衡,物價,樓價穩定,生活小康。

但好景不常,金融海嘯直捲全球令資產泡沫爆破,使到各國過度借貸的投資者因為資產減值導致銀行要求立時償還債務而破産。再經過骨牌效應,令到經濟活動急速減慢,需求下降,再引起經濟衰退。工商業小國亦因為收到的外國訂單銳減,各家庭亦因此收入大跌,甚至失業。所以小國的政府,為了刺激經濟,便實行量化寬鬆的政策,印銀紙來買入政府自己發行的債券,從而提高資金流動性,亦同時批出多項大型基建項目,增加就業。

結果政策非常成功,用來買入債券的資金經過銀行的部份準備金銀行系統(fractional reserving banking system)乘大了好幾陪。這些本來已經倍大了的資金,一大部份再經過房地產及股票等資產投資,再進一步倍大。資金由大企業及銀行進入經濟體系,最終令到資產大漲,所以最受惠的是那些擁有資產的富有家庭。其次是在經濟擴張時最缺乏,所以人工亦水漲船高的高級管理人員及專業人士。在通貨膨脹的同時,越是低下階層,人工升幅就越少。由始至終,全世界的總財富並沒有真正的多了,只是資產價格再一次被推高,使財富再進一步從窮人手中調配到富人手中。

這正是2008年金融海嘯的超級簡化版。12年後的今天,再來一次由全球疫症引發的金融危機。全球各國正效法上一次的做法,減息及印銀紙買債之餘,更企圖在極短時間內完成。

究竟今次會否成功避免大災難?

今天的資產狀況

在分析今次災難對樓市的影響,必須先看看今天的資產狀況。經過12年的量寬洗禮,所有資產價格已大幅上升,無論是全球的股市樓市,都不斷破紀錄升上新高。同時通貨膨脹也不輕。參考由經濟學人發表的巨無霸指數,美國麥當勞的巨無霸漢堡包,售價由2008年$3.57一個,上升至現在$2020年初$5.67一個,上升了59%。在低息近乎0利率的情況下,複合年增長率大概是3.9%。

在大家手上還持有比較充裕的財富,亦同時努力尋找更好的投資回報的時況下,疫症突然出現及迅速惡化,令所有經濟民生活動停頓。股市在一個月時間內瘋狂下跌,令大量財富消失。在香港上市的企業總市值由2020年1月18日的39.8萬億下跌18.3%至2020年3月25日的32.5萬億。如以每日大約1,151億成交總額計,一個月的成交是總市值的7%左右。

至於樓市,根據中原城市領先指數,住宅物業價格從2019年中最高位下跌了只有7-8%。根據差餉物業估價處的數據,私人住宅的總應課差餉租值及租金樓價回報率分別為3,212億及2.1%-2.5%。所以估計私人住宅物業總值大概是14萬億左右。再翻查土地註冊處的紀錄,由2019年3月至2020年2月其間,平均每月成交額是436億,即是住宅物業總值的0.3%左右,遠低於股市。

講完了一大堆數據,那究竟代表了什麼?

香港樓價的特性

在這八至十年間,政府為了遏止樓價上升,推出了多項限制樓宇買賣的措施。(可參考筆者另一篇文章,‘下一個金融海嘯 (前傳) – 辣招的啟示’)最終有否有效地令樓價降溫就見仁見智,不過可以肯定的是,樓市因此而進入了冰封狀態。交易宗數由2010年的13萬6千宗下跌至2019年的6萬宗,大跌56%。因為供應大減,但在需求並沒有減退的情況下,樓市也出現了所謂‘貨源歸邊’的現象,以致樓價不斷乾升,樓價整整升了超過一倍有多。(可參考筆者在上一篇文章‘下一個金融海嘯 (完) – 香港的未來’中的詳細解釋)

因為短線投機者的消失,再沒有參與者提供物業及資金的短線流動性。這亦是令樓價乾升的其中一個原因。亦因此,香港一大部份的業主,手上所持有的物業都是持有了數年或以上,所以都已經有着非常可觀的升幅。因此當經濟雖然進入下行周期,預期要大費周章賣出物業,再在底部買回,要繳交高昂的稅項及費用,多一事不如少一事,更何況若果是自住樓,在零息世代,租金也定必比現有的按揭供款多。現在手持物業的,若不是物業已經有很大的升幅,就是業主有很強健的經濟背景。而且更會有一些業主,或將已有可觀升幅的物業,再加按,騰出更多資金來作其他投資或洗費。所以,除非好肯定地預計到未來會有一定程度的大跌幅,否則何必要在流動性低的時候,主動大幅減價求售,又或打亂了自己理財計劃。況且若果真的失去了工作,也要租樓住。

物業跟股票始終有所不同,若你覺得股價‘升過龍’,你大可以借貨沽空,令股價可以公平反影市場對公司的合理估算。奈何物業不能被沽空,若你手上沒有物業,而你又覺得貴得不值,唯有不買。

再說,要樓市大跌,必須要有如1998年因為樓市下跌而令一些高槓桿的投資變成負資產,迫使銀行要”call loan”,才可啟動骨排效應令樓市大崩潰。

看到這裏,大家大概已經估到筆者的看法,就是就算經濟下行,住宅物業價格也不會有太大的下跌空間,除非業主好肯定地預計到未來會有一定程度的大跌幅。重點就是在這裹!

結論

疫症蔓延,全世界所有活動突然停頓。各政府向市民派錢,加大力度重啟量寬。當然,每每遇到經濟衰退,財政及貨幣政策都可以有效刺激經濟重拾動力。但今次是疫症的問題,無論多大力度的政策,若果人民都還是被迫留在家中,什麼也不能幹,都是死路一條。所以最關鍵的是要看究竟中國是否真正抗疫成功。中國現在正逐步復工,若果在三個月後,中國各城市裏都一齊運作正常,不再次被大規模感染,那麼今次全球疫情便有希望能夠逐步走出谷底。香港樓價還有很高的機會不會面臨較大的跌幅。相反,若果疫症持續,而你的家庭裹手持有多個一個物業的,而樓市還未大跌的話,為何不考慮減輕一下風險?

金融核爆 – 樓價 有 “ 2 則迴響 ”

  1. 不錯的分析文章,但筆者的預測是基于香港高薪職位失業率維持不變。如果香港經商環境有變化,投資風險增加,高薪職位減少,之後巿場開始有越來越多高價買入的銀主盤,樓價自然有大幅下調空間。概括而言,香港現今樓價取決于失業率。

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    1. 本來樓價取決於失業率,但現在已經失業率對樓價的影響減低了很多。因為手持物業的,一係多年前買落有很高盈利,一係近年買入,在多項辣指底下,必定非常有實力的人事,他們怎會願意低價走貨?

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