金融核爆 – 樓價

2020年3月27日

想不到筆者在上年中剛寫完好幾篇有關‘下一個金融海嘯’的文章後,在不足一年的時間居然真的發生。

整個金融體系的運作

在分析現時情況之前,先讓筆者簡單撮要一下。拿一個比喻:一個依靠工商業及出入口維生的小國,國民分別住在不同大細,不同市值的房子。人人有工開,從事不同職業,收入有高亦有比較低一點的。國內除了有自己的政府外,還有一家中央銀行提供貨幣供應,政策,及兩家商業銀行提供一般存款,借貸及其他金融服務。那小國亦與外地一直有很多貿易來往,用出口自己制造的產品所賺來的金錢,去入口自己沒有生產的物品。整個小國收支平衡,物價,樓價穩定,生活小康。

但好景不常,金融海嘯直捲全球令資產泡沫爆破,使到各國過度借貸的投資者因為資產減值導致銀行要求立時償還債務而破産。再經過骨牌效應,令到經濟活動急速減慢,需求下降,再引起經濟衰退。工商業小國亦因為收到的外國訂單銳減,各家庭亦因此收入大跌,甚至失業。所以小國的政府,為了刺激經濟,便實行量化寬鬆的政策,印銀紙來買入政府自己發行的債券,從而提高資金流動性,亦同時批出多項大型基建項目,增加就業。

結果政策非常成功,用來買入債券的資金經過銀行的部份準備金銀行系統(fractional reserving banking system)乘大了好幾陪。這些本來已經倍大了的資金,一大部份再經過房地產及股票等資產投資,再進一步倍大。資金由大企業及銀行進入經濟體系,最終令到資產大漲,所以最受惠的是那些擁有資產的富有家庭。其次是在經濟擴張時最缺乏,所以人工亦水漲船高的高級管理人員及專業人士。在通貨膨脹的同時,越是低下階層,人工升幅就越少。由始至終,全世界的總財富並沒有真正的多了,只是資產價格再一次被推高,使財富再進一步從窮人手中調配到富人手中。

這正是2008年金融海嘯的超級簡化版。12年後的今天,再來一次由全球疫症引發的金融危機。全球各國正效法上一次的做法,減息及印銀紙買債之餘,更企圖在極短時間內完成。

究竟今次會否成功避免大災難?

今天的資產狀況

在分析今次災難對樓市的影響,必須先看看今天的資產狀況。經過12年的量寬洗禮,所有資產價格已大幅上升,無論是全球的股市樓市,都不斷破紀錄升上新高。同時通貨膨脹也不輕。參考由經濟學人發表的巨無霸指數,美國麥當勞的巨無霸漢堡包,售價由2008年$3.57一個,上升至現在$2020年初$5.67一個,上升了59%。在低息近乎0利率的情況下,複合年增長率大概是3.9%。

在大家手上還持有比較充裕的財富,亦同時努力尋找更好的投資回報的時況下,疫症突然出現及迅速惡化,令所有經濟民生活動停頓。股市在一個月時間內瘋狂下跌,令大量財富消失。在香港上市的企業總市值由2020年1月18日的39.8萬億下跌18.3%至2020年3月25日的32.5萬億。如以每日大約1,151億成交總額計,一個月的成交是總市值的7%左右。

至於樓市,根據中原城市領先指數,住宅物業價格從2019年中最高位下跌了只有7-8%。根據差餉物業估價處的數據,私人住宅的總應課差餉租值及租金樓價回報率分別為3,212億及2.1%-2.5%。所以估計私人住宅物業總值大概是14萬億左右。再翻查土地註冊處的紀錄,由2019年3月至2020年2月其間,平均每月成交額是436億,即是住宅物業總值的0.3%左右,遠低於股市。

講完了一大堆數據,那究竟代表了什麼?

香港樓價的特性

在這八至十年間,政府為了遏止樓價上升,推出了多項限制樓宇買賣的措施。(可參考筆者另一篇文章,‘下一個金融海嘯 (前傳) – 辣招的啟示’)最終有否有效地令樓價降溫就見仁見智,不過可以肯定的是,樓市因此而進入了冰封狀態。交易宗數由2010年的13萬6千宗下跌至2019年的6萬宗,大跌56%。因為供應大減,但在需求並沒有減退的情況下,樓市也出現了所謂‘貨源歸邊’的現象,以致樓價不斷乾升,樓價整整升了超過一倍有多。(可參考筆者在上一篇文章‘下一個金融海嘯 (完) – 香港的未來’中的詳細解釋)

因為短線投機者的消失,再沒有參與者提供物業及資金的短線流動性。這亦是令樓價乾升的其中一個原因。亦因此,香港一大部份的業主,手上所持有的物業都是持有了數年或以上,所以都已經有着非常可觀的升幅。因此當經濟雖然進入下行周期,預期要大費周章賣出物業,再在底部買回,要繳交高昂的稅項及費用,多一事不如少一事,更何況若果是自住樓,在零息世代,租金也定必比現有的按揭供款多。現在手持物業的,若不是物業已經有很大的升幅,就是業主有很強健的經濟背景。而且更會有一些業主,或將已有可觀升幅的物業,再加按,騰出更多資金來作其他投資或洗費。所以,除非好肯定地預計到未來會有一定程度的大跌幅,否則何必要在流動性低的時候,主動大幅減價求售,又或打亂了自己理財計劃。況且若果真的失去了工作,也要租樓住。

物業跟股票始終有所不同,若你覺得股價‘升過龍’,你大可以借貨沽空,令股價可以公平反影市場對公司的合理估算。奈何物業不能被沽空,若你手上沒有物業,而你又覺得貴得不值,唯有不買。

再說,要樓市大跌,必須要有如1998年因為樓市下跌而令一些高槓桿的投資變成負資產,迫使銀行要”call loan”,才可啟動骨排效應令樓市大崩潰。

看到這裏,大家大概已經估到筆者的看法,就是就算經濟下行,住宅物業價格也不會有太大的下跌空間,除非業主好肯定地預計到未來會有一定程度的大跌幅。重點就是在這裹!

結論

疫症蔓延,全世界所有活動突然停頓。各政府向市民派錢,加大力度重啟量寬。當然,每每遇到經濟衰退,財政及貨幣政策都可以有效刺激經濟重拾動力。但今次是疫症的問題,無論多大力度的政策,若果人民都還是被迫留在家中,什麼也不能幹,都是死路一條。所以最關鍵的是要看究竟中國是否真正抗疫成功。中國現在正逐步復工,若果在三個月後,中國各城市裏都一齊運作正常,不再次被大規模感染,那麼今次全球疫情便有希望能夠逐步走出谷底。香港樓價還有很高的機會不會面臨較大的跌幅。相反,若果疫症持續,而你的家庭裹手持有多個一個物業的,而樓市還未大跌的話,為何不考慮減輕一下風險?

究竟中國經濟爆先,定美國經濟爆先?

2020年3月13日

結論:美國先

點解?

眾所周知,美國係完全開放式經濟,資金完全自由出入。有完全透明及世界各地認可的法制系統,金融架構,有一個相對安全及公平的營商環境。雖然經濟環境及稅務條例比較複雜,但所有條例,有關法律都寫得清清楚楚,所以能制造一個很穏定的營商或投資環境。

相比起中國,是一個比較封閉的經濟體,資金進入容易但離開要經過國家外匯管理局報備,不能隨便離開必定要有發票證明是作什麼用途。外國企業要在中國做生意也必定要與中國本地法人成立公司,股權不得過半數。法制複雜,語言也是一個大問題。

傳統資金始終會選擇投入美國,因為其成熟,穩定性及透明度。而中國是正在快速增長國家,亦必定有不少資金投入期望有更可觀回報,但相對來説,規模一定少很多。

所以當一但有全球性的災難會為經濟帶來衝擊,美國一定首當其衝,政府能夠做的也是非常的少,只能減息,印銀紙,幫助企業減低成本,推出各刺激經濟的龐大工程。物競天擇,企業必定裁員,營運得比較差的企業大量倒閉。

相比起中國,除了減息,印銀紙,推出各龐大工程外,因為有黨的支持,各企業不能隨便裁員,而黨亦會不斷泵水入國企,加大各行業產能。因為中國是計劃經濟,黨會盡可能在每一個經濟環節插手干預,例如疫情下要大規模復工,股票只能買不能賣等措施,希望令經濟民生穩定下來。

從這兩星期的股票市場已經略見一二。道指及各西方市場,越是開放的市場,跌得越快越深,反之中國上證指數,基本上冇乜落過。

就是這樣,美國經濟必定先爆。

不過這只是短線會發生的情況。

在長線而言,因為美國的反應較快,雖然經濟已經爆破,大量差的企業快速倒閉,雖然會有大量人失業,經濟體從新調整速度也較快。失業的人不會等死,始終為了生計會尋求新機會,解決方法,為自己著想,整個經濟就着新環境而重建起來。

而在中國,人民多是依靠黨,而黨的所有干預只會令不良企業續命。那些所謂’僵屍企業’,亦即係資不抵債,債台高築,沒有盈利能力的企業,只會越來越多。多出來的但沒有需求的產能,只能硬消出去其他發展中國家。結果在經過多幾輪災難之後,如2008的金融海嘯,2019的金融核爆之後,或會進入萬刧不復的境地。尤如當年的日本…..。

是誰的錯?

是誰的錯?

回歸祖國以來,尤其近十年,不論是經濟,還是民生方面,全港巿民都不斷埋怨政府辦事不力。樓價像是不受控制地上升。大學生求職艱難,就算找到工作,人工也只有萬多兩萬元。莫説要儲錢作置業首期,扣除屋租,家用及雜費,連日常生活也變得不容易。就算是工作了十年以上的無樓打工仔,事業已經進入了平原地帶,眼見人工增長(如有)比起樓價,日常生活消費大大跑輸,還要擔心份工作可能朝夕不保。在民生方面,房屋供應不足已經不在話下,交通系統,醫療設施等都受到很大的壓力。好像在突然間,香港的人口多了很多,所有設施都承受不了,甚至連奶粉都被搶購一空,特區政府被迫下限買令。

是社會的錯嗎?

一個千年一遇的政治局面

一個經過一百五十年西方社會管冶的城市,突然回歸到一個無論是文化,政制,法制等各方面都完全不同的國家,市民要承受的陣痛是無可厚非的。香港原本是一個頗獨立運作的城市,但現在慢慢成了一個全中國的金融服務中心。例如,內地最大的企業,不論是國營還是民營,都來到香港集資上市;香港也成為了走了出來的內地財富的管理中心;亦因為香港有着穩定及成熟的金融體系,而完善法制政制又跟西方相同,香港亦成為世界各國到中國投資發展的一個重要總部。全因香港在這20多年跟內地快速融合,以至在經濟及民生各方面都受到各種很大的改變。

一個百年一見的金融海嘯

2007年金融海嘯,引至全球各央行大印銀紙,導致資產價格大幅上漲。本來已經擁有資產的富人更加利用這次機會,使用低息借貸,槓桿投資更多的資產。而這一輪財富效應,對於普遍沒有資產的打工仔來說,生活變得更加困難。貧者越貧,富者越富。2007年打後的數年,錯過了上車機會的,便一年生活比一年困難。不要以為只有自住樓沒關係,因為若果是租樓的,不是年年加租,便是越租越細,越租越遠。所以擁有一層自住樓,已經是不幸中之大幸。

當千年一遇碰上百年一見,是誰的錯?

筆者只能慨嘆,這是大時代的錯。

若果大眾市民能夠安居樂業,國泰民安,根本不會有人冒自毁前程之險去攪抗爭。但在大時代的洪流底下,弱勢政府又怎能有能力改變貧富嚴重懸殊的局面。

這亦代表這一場抗爭,似乎將會維持一斷很長的時間。

下一個金融海嘯 (完) – 香港的未來

2019年6月23日 18:04

樓市也有貨源歸邊?

什麼叫做貨源歸邊?在股票市場上,當某一間上市公司的一大部分已發行的股票,已被一小部分人手持著,以致在市場上只剩下一少部分流通量可供自由買賣,因為供應不足,很少的資金已經可以將其股價大幅炒上。

近八至十年的樓市就正處於此相似情況。

因為金管局限制銀行樓宇按揭政策及政府的樓宇買賣印花稅措施,增加了交易成本,從而大大減少了二手樓宇的成交及供應。短線投機者基本上已經絕跡。因為政策的關係,若果手持多個物業的,一旦將任何物業出讓,要買回來便要付出樓價百分之十五的印花稅。

以上各種政策,使到二手市場的供應完全冰封,同時亦令只有大筆現金在手亦擁有高收入的參與者才能夠買樓。

供應下跌,那麼市場的需求怎能被滿足?發展商便利用這一點,不斷推出極低首期的按揭計劃,"幫助"小市民上車。而小市民要付出的交換條件,就是驚人的高呎價。樓價變得太貴了,真是買不起,怎麼辦?請放心,發展商為求小市民買得起,便將單位面積不斷縮細。

就是這樣,一手跟二手樓價互動輪流地向上攀升。尤其是一手樓,在發展商精心設計,各種銷售手法下,成功被包裝成超級豪宅,令其價格上漲速度遠高於二手樓。四萬甚至五萬元一呎已經比比皆是。

隨便拿一個例子,看看位於北角有35年樓齡的和富中心和同位於北角但開賣只有3個月的海璇。大家位置非常相近而同是坐落東區走廊旁邊。平均折實實呎價分別是大概兩萬元及四萬元,相差大概一倍。

平衡時空下的樓市

早近多了觀看YouTube的視頻,其中一個網絡節目,某出名財演C說,樓價已大跌爆煲。根據他所說,豪宅已經下跌了4成。他亦大大聲聲説中原城市領先指數居然升破頂,所以肯定是指數造假。

其實是什麼一回事?指數升破頂,財演C唱樓市已大跌,究竟誰是誰非?

討論之前,首先先讓大家了解一下什麼是中原城市領先指數。中原跟據香港各地區一百多個成份屋苑的最近成交價計出指數水平。跟據中原地產的網站,成份屋苑的選取準則如下:

– 有較高的成交總值;

– 有較大的成交宗數;

– 至少已在十二個月前入伙;

– 在所屬地區具有代表性。

在政府對三年半內轉售住宅單位加收重稅的影響下,新落成數年內的屋苑基本上沒有任何二手成交。所以亦不會成為成份屋苑之一。所以很自然地,指數只包括比較貼地價的"舊"屋苑,而不包括之前所說被地產商包裝成超級豪宅,明明是坐落於䣓鄰但呎價高出一倍的新屋苑。所以筆者並不認為指數造假。

再打個比喻,在好一陣子之前,曾經有一天同時有十多隻細價股大跌超過一半,甚至九成,但恒生指數並沒有太大變動,那麼你可以說恒生指數造假嗎?

當遇上金融危機,資產下跌周期時

一如上文初提到,"舊"屋苑樓價乾升而導致有高收入但沒有大筆儲蓄的家庭,因為真的按耐不住,而"被引誘"買入超級豪宅。這些堅離地的價格,在遇上經濟不景氣時,要向下大幅調整,也不足為奇。不過"舊"屋苑的貼地價,我相信所受的影響並不會太大。只要同區舊樓比起一手樓還有可觀折讓的話,舊樓的樓價基本上不會有任何大的變動。

二手樓價就如一個已經被貼滿膠紙的氣球,針刺也不破,最多只會慢慢漏氣。這裏所比喻的膠紙,就是政府的各項政策,及筆者之前幾篇文章所提及到令樓市不會大跌的因素。這裏不再重複了。

未來供應將會加大?

無論是明日大嶼,還是加快批地,香港政府必定會用盡所有方法加大供應。先不談政府有沒有能力可以在短時間增加供應。但我可以非常肯定的告訴你,在香港金融中心40分鐘車程內住宅單位的供應數目是不能夠增加的。譬如說,太古城提供大概一萬二千七百個單位,就是那麼多,沒有額外的空間可以供擴建。筆者在之前多篇文章已經有提到,香港收入最高的那一羣都是從事金融業的。除非你看淡香港的金融業,否則香港的發展只會越來越好,人只會越來越多。就算不斷開發新的土地來建設住宅,但只能在市中心外圍興建,交通始終沒那麼方便。

結語

最近有些專家學者説樓市會大跌一半,甚至七成。這些專家最近非常受歡迎。亦有網上紅人,大叫港人賣走所有港元資產再轉換作美元,聲稱聯繫匯率將會失守,港元將會大幅貶值。他們的看法是因為美國正在收水,引致發展中國家資產泡沫爆破;再加上環球經濟轉差,香港根本不會有好日子過。

而筆者的看法是,理應海量的資金流入資產市場使其價格被炒高後,當水退時,所有價格都會回落到漲價之前。但中國人有句成語,"覆水難收",原意是形容事情已成定局,無法挽回, 就像水潑翻在地,收不回來。但在這裏正好很貼切地形容美國,甚至是全世界的量化寬鬆。

因此,以現在的情況來計算,當下一個金融海嘯來到,將會與08年的海嘯很相似。這將會是一個全球性的金融災難,再次放水將會是在所難免。雖然各資產價格將開始大跌,但之後迎來的會是大量資金流入,各資產價格將會回升及被炒高。

嘩眾取寵的言論,永遠都是最引人注目的。樓價大跌,基本上已成了大部份香港人的夢想。所以筆者相信大部份香港人都很願意去相信經濟爆破論。當然,每個國家的經濟都會有高低的時候,但隨著資訊科技進步,經濟的波動幅度及周期亦不斷在減低及縮短。所以筆者的結論是,香港樓價大幅下跌的可能性是極低。除非發生比03年沙士更嚴重的天然大災難。

若是你問筆者現在應不應該買樓,答案會是基於兩個重要因素:

1. 你有沒有一份有穩定收入的工作,就算經濟轉差,失業的可能性還算低;

2. 目標單位是否位於金融區,中環或九龍站,40分鐘車程內,而呎價亦是在同區內屬於低水的"舊"屋苑。

若果兩個因素都存在的話,筆者的意見是可以量力而買入。當然還要多說一句,自己錢,自己分析,自己決定,自己計算風險,自己承擔後果,筆者只能提供意見作參考之用。

後話

反送中遊行,其實使到筆者感到非常震驚。這裡不說誰是誰非,不談筆者支持的是黃色還是藍色。筆者本以為香港早已變成與其他內地城市一個模樣,但原來香港市民的團結的確可以創造奇蹟。這對樓價長遠來說亦可算是一種支持。

下一個金融海嘯 (下) – 薪金與樓價

2019年1月30日 22:45

樓價的可負擔程度

承上文,最近,一間國際調查機構 Demographia 發表了一份報告,指香港連續9年成為全球最難負擔買樓的城市。

Demographia 採用了樓價中位數及家庭年收入中位數,來比較香港與其他國家及城市樓價的可負擔程度。根據他們的計算,平均一個中等收入家庭不吃不渇不消費,都要大概儲蓄20年才能上車。

下表是過去9年 Demographia 所採用的香港樓價中位數及家庭年收入中位數數據。

在進一步分析及解讀這些數據圖表之前,先讓筆者解釋一下這份報告的一些盲點:

1. 從表中可見,2018年,樓價中位數是7百多萬,而家庭年收入中位數是34萬多。眾所週知,在一般情況下,根據金管局的指引,無論你可按6成,還是從其他渠道取得資金,只需要按5成,以年收入34萬多的經濟狀況下,你也無法通過壓力測試,沒有銀行會幫你承做按揭。年收入34萬的家庭根本不會選擇購買7百多萬的住宅單位。

2. 如上一篇文章已經提到,用入息中位數來計算香港樓價是不合理,已經完全偏離了現實。因為在M型經濟下,低收入與高收入人士已經兩極化。中位收入家庭是買不到中位價錢房屋的。因為在香港,一半的人口都是居住在公營房屋,所以拿家庭入息中位數與樓價中位數去計算,變得非常不合邏輯。當然,住公屋的也可以購買私樓作投資之用,而亦有公屋富戶,但使用入息中位數就絕對錯誤。

3. 報告中的入息中位數是使用稅前及支付其他國民保險金支出前的收入,這也令結果有很大的偏差。因為香港的稅率,是出名全球之低,尤其對比起美國,加拿大等國家。所以用稅前收入明顯相對地高估了這些重稅收地區的家庭收入。再者,若果使用高薪人士收入中位數去計算,稅收的影響就更加大,因為重稅地方的稅收都是累進式的,真正中等收入的家庭,稅收會佔他們的收入一個更大的百份比。

4. 應該用家庭年收入還是個人年收入作比較?因為個人及家庭各有不同的需求,所以住宅單位的大細都有不同,而使到樓價都會有很大的分別。只籠統地選擇家庭收入中位數或會有所偏差。

5. Demographia 沒有解釋樓價中位數是怎樣計算出來,是否只考慮那一年可供買賣的私人單位,還是以全香港總私人住宅單位作計算?

6. 印花稅跟按揭利率於不同地區多多少少亦有差別,Demographia 應該將有關費用計算在內。當然,公平地說,也許這方面的影響有限,太複雜的計算可能並不化算。

薪金樓價升!升!升!

上圖是以2010年作為基準,由2011年至2018年期間,Demographia 各指數的累計升幅率。因為樓價的升幅比年收入的升幅還要快,所以樓價/年收入倍率也在上升。這8年間,樓價中位數及家庭年收入中位數的升幅分別是177%及52%。而跟據政府統計署的資料,同期香港物價總合指數升幅大概只有30%。這代表香港家庭中位數收入的升幅跑贏通脹20%多嗎?筆者並不認為如此。

雖然人工在這期間,的確普遍都是有所增長,但筆者不認為會跑贏通脹。所以最有可能是在這期間,收入中位數以上的職位數目增加比以下的快。即是在2010年屬收入中位數那一些職位,在8年之後,人工升幅並不多,而只是比較高收入職位數目的増長比較快,所以在2018年中位數的那些職位上移了去另外一些比較高人工的工種。讀者們看了下圖便會更了解筆者的推論。

就業收入分佈圖

筆者參考了香港政府統計處的就業收入統計數據作進一步分析。

在1986年以前,香港絶大部份打工仔的月薪都是5千元以下。到了1996年,月薪1萬至1萬5千元類別或以上的,開始以很快的速度増多。再由2011年到2017年期間,月薪1萬以下的人數下跌55萬個,月薪1萬以上的増加了80萬個,3萬元以上的類別升幅最為明顯。這不約而同地與上文所提及這10多20年,金融業在香港極速發展,資金不斷流入香港以至工資水平大幅上升吻合。

各報告的結論

Demographia 的樓價/年收入倍率,只能比較香港過去幾年資産升幅速度比起’中等收入’加幅快多少,所以在樓價泡沫指標方面,筆者個人認為沒有多大的參考價值。極其量只能用作參考由資產升值所引致的貧富懸殊。

而’M’型經濟已明顯成形。左邊膊頭,窮人那一邊,已經形成;而右邊膊頭,富人那一邊亦同時開始變得明顯。可惜收入3萬以上的,統計處沒有再仔細分類,否則筆者便能更加詳細分析貧富的差距程度。當然,上圖只是一個參考,因為高收入的那一羣,亦同時偏向普遍持有資產,甚至有額外的穩定租金收入。這也更加令貧富懸殊進一步擴大。

未完待續完結篇…

下一個金融海嘯 (前傳) – 辣招的啟示

2019年1月27日 20:07

樓市加辣的啟示 – 你更加要買樓!

筆者在4年前,曾經就政府加辣,於筆者另一個博客撰文,寫下自己對樓市辣招的看法。為了令’下一個金融海嘯’系列更加詳盡及全面,筆者將當時全文沒有修改地貼上如下,給讀者們參考。

2015年3月16日

在討論這個之前,必先弄明白什麽是物業投資和分析辣招對各類參與者會帶來什麼影響。從另一角度看,投資物業所帶來的回報其實可以分拆開來,看作為由三個部份組成:

1)一項對樓巿的高槓桿投資;

投資者只需付出低至樓價的十份一便可擁有該整個物業巿價升跌所帶來的盈虧

2)一個儲蓄計劃;

而每個月的按揭還款,其中的本金部份可視作為"儲蓄",而餘下利息部份可視為這整個"項目"的"費用"

3)一份大概會根據通脹調整的租金收入:

而單位更可出租賺取收入(若果是自住,亦可看成自己租回自己出租的物業)。而如果樓價上升,租金亦多少會跟隨上升。反之亦然。

至於參與者,在一個典型的樓巿買賣巿場中,大致可以分成四大類:

1)短線投機者;

他們大多只看物業巿價升跌所帶來的盈利,亦因為是短線,他們會為市場提供短期貨源流動性。但因政府的辣招政策,在數年前特别印花税出台時,他們已差不多完全消失。流動性減低,導到樓價容易産生較大波動,不一定是向上同時間亦可向下。亦因他們差不多已經不存在,是次加辣,對這類參與者的行為將沒有多大改變。

2)中長線投資者;

物業投資一直在香港很受這一類參與者歡迎。除了傳統觀念(樓價長遠始終一定升)驅使之外,由於近年的經濟處於一個按息低企的環境下,物業投資,就算不計算物業升值,亦可帶來可觀淨回報。這一類參與者同時看重上文提到物業投資的三個細分部份。是次加辣,暫時對已擁有物業的這一類參與者没有即時看得見的影響。但對有意成為這一類參與者的,就會帶來負面影響,因為可按揭成數調低,樓價升幅的槓桿比率亦相應降低了,吸引程度減低。再加上壓測力度加大了,亦會減少了有資格入場的參與者。

3)自住業主及;

4)租客。

這兩種參與者在是次加辣的政策下,影響比較大。一般來說,對有住屋需求的家庭,究竟是買還是租,對未來樓價的升跌預期及家庭經濟能力及收入模式,都成為了他們兩大主要的考慮因素。加辣後,以經濟能力為主要考慮因素的,將由租轉買的,理論上肯定會減少,因為門檻高了,有能力的人也少了。而以升跌預期為主要考慮因素的,無論將由租轉買的,還是由買變租的,都會有一定程度的減少。原因是到底今次新招會令樓價升還是跌,大家都模不著頭腦,所以偏向觀望的居多。再加上,政府不斷向樓巿加辣,除了使到樓價上升之餘,亦引申使到買樓成本不成正比地上升。全因香港的累進式印花稅率所至。二百萬的單位,印花稅是$100;但當樓價升值一倍後,樓價變成四百萬的單位,但印花稅不會只是倍升至$200,而是$9萬大元!所以這足已使一向已經精於計算,小心安全的香港人更加三思而後行。

以上得出的初步結論是,樓巿成交將會進一步下跌;物業按揭的最大槓桿將再進一步被調低;樓價波幅亦因流動性減少而增加及;買入物業的成本亦不成正比地隨着樓價而大幅上升。

好了,討論了那麼多都好像沒有什麼結論究竟樓巿會升還是跌。

我想你誤會了,由始至終,筆者並沒有說過這是一篇對中原城市領先指數會在三個月後跟現在水平的預測。樓價短期的升跌,尤其現在處於極低的成交宗數下,只是一小撮市場參與者對樓巿前景的"投票結果"。更重要的是身為其中一個樓市參與者,下一步應如何部處。

香港自開阜以來,投資樓巿已為無數香港普通"打工仔"帶來豐厚的財富。物業投資的一大特點正是上文一開始提到的槓桿部份。就是因為有了槓桿,一個普通"打工仔"都能夠用很低的"入場費"買入一個可能窮一生也不能追上樓價升幅地儲蓄整個物業的價錢,一次過付款。

所以,最終結論已乎之欲出。按息究竟何時上升,樓價將會否繼續向上,租金回報亦會否上升,這些都看似没有人有任何把握。但是有一點可以比較肯定的是,政府對樓宇按揭的監管一直採納審慎的措施,已至近年,更加加入多種印花税及不斷收緊最高按揭成數上限,相信這個趨勢會一直延續,甚至"惡化"。假如你仍然相信物業在超長線來説是必會升值的話,我們就應該把握最後機會,在現在還能用槓桿及量力而為的情況下買入物業,否則,當政府再一收緊借貸成數,又或決定開始大力監管財務公司時,那麼,我們這一班"打工仔"便會連最後一個能夠致富的機會也會被扼殺。香港回歸祖國,帶來了經濟,民生,文化及各方面的沖擊及劇變。尤其在經濟上,所謂"M"形經濟,看似在香港,越來越明顯,貧者越貧,富者越富。所謂中產,已慢慢消失。所以只要偶一𣎴慎,下錯一步棋,可能便會由"M"的一邊被捲到另一邊。

下一個金融海嘯 (中) – 貨幣的把戲

2019年1月23日 18:03

97年金融風暴跟08年金融海嘯的分別

97和08年的金融大動蕩,為何前者樓價可以跌足7年跌足7成,而後者只是小幅回調之後,反而可以一直反覆上升年年創新高?

除了大家常說的原因外,如當時普遍的樓宇按揭成數偏高,部份投機者更手持多個物業,以及當時的按揭利率亦大幅高出歷史水平,其實其中一個很重要的因素是97年金融風暴只發生在亞洲地區,而非08年金融海嘯般是全球性的危機。因為香港採納聯繫匯率制度,使香港自己不能夠有印銀紙的自主權,香港每發行$1港幣都必定要有相同價值的美元存放入外滙儲備內作為支持。而又因為風暴是地區性的,沒有08年金融海嘯海量的資金流入,所以97年金融風暴發生後,香港的資產價格承受了很大的壓力。不過,亦因此香港的金融體系之後變得更加穩固,香港的聯繫匯率制度更加贏得國際的信心,鞏固了香港作為世界其中一個主要金融中心的地位。

通脹與樓價

所以下一個金融海嘯,只要不是局限在一個國家或地區,而是影響全球的話,只會令到資產價格不斷上升,令貧富懸殊進一步惡化。海嘯後,量化寬鬆令資金泛濫。資產被嚴重炒上。得益者只屬於擁有資產財富那一羣。而其次就是專業及高收入人士。

原因是紙上財富的增長,使到更多人有更多財富,從而刺激各種經濟活動,帶動通脹,尤其是薪金。打個比喻,若果拿月薪$6,000的基層人士與月薪$60,000的專業人士作比較,假如各自加薪5%,低下階層只有$300的加薪,而專業人士就有$3,000的加薪。在基層被欺壓的情況下,得益的永遠都是富有的那一羣。20多年來,這個現象在香港尤其嚴重。

就算如果你的加薪速度追得上通脹,你以為自己的生活就可以過得比較輕鬆嗎?

那麼你就錯了。首先,通脹是不會計算資產升值在內,而只會包含租金的升幅。而租金的升幅已經遠遠追不上樓價的升幅。再加上通脹的計算方法並不是計算同一個單位的租金升幅,而是香港普遍家庭在租金開支的升幅是多少。換句話說,即使租金大幅上升,而在普遍家庭偏向搬離原有單位而搬到租金比較低的偏遠及細少的單位情況下,通脹並不能完全反映租金真正升幅。除了租金之外,所有其他開支,無論是衣,食,行,都是採立相同的計算方式。所以就算大家發覺身邊的百物騰貴,但通脹都像是停留在較低水平。

下圖是1994年以來中原城市領先指數(每年平均數)與香港物價總合指數(每年平均數)的増幅比較(為方便比較筆者將1994年香港物價總合指數設定為100)。長遠來說,香港樓價的升幅都是會大大高於通脹。筆者認為,除了資金泛濫的影響,香港的經濟發展是世界其他城市中數一數二,所以資產的漲價亦比一般城市快。

從圖中所見,當經濟走向通縮,樓價才會有比較大的調整。而現在,通漲似乎如同97年相似有見頂跡象,而樓價在18年尾19年初的確亦開始下調。會否有深度調整就要視乎未來會否經歷通縮。除了要有金融災難之外,還需要有緊縮貨幣政策的環境下,才會有通縮的出現。

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什麼是M型經濟?

在80,90年代,香港,中國經濟開始起飛。背靠內地,香港人越來越富有。再加上中國大陸掘起,香港作為中國之窗,財富不斷流入香港。香港不斷發展成國際大城市,就如英國倫敦一樣,M形經濟逐步形成。

全球化趨勢下,社會轉變為富裕與貧窮兩個極端,中產階級因失去競爭力而淪落到中下階層,整個世界分成了3塊,窮人及富人變多,中產階級逐漸消失,如M的字型一樣。

香港人不斷被邊緣化,高收入職位被國際人材瓜分掉,各生意機會亦續漸被大財團吞噬。其實M 型經濟發展得最快是2003年沙士之後,各大形國際金融機構在香港大舉擴充,投資銀行業務迅速發展,主要業務都是對凖內地在短時間富起來的一羣。資產管理,私人銀行,投資股票,債券,商品等顧問服務,在短短數年內,増設了無數職位,情況尤如澳門在十多年前不斷建設賭場一樣,剎那間年青力壯的都當了荷官。筆者一直都是在金融業呢一行打滾,眼見在這一行的快速擴張,金融從業員的薪金亦以幾何級數上升,香港的金融業再創了另一個高峰。

反之,當看看非金融業的行業,尤其是低下階層的薪金,在這十多二十年以來,基本上是沒有多大的轉變。這一班金融精英,內地新來的新進富豪,以及來自世界各地的金融尖子,一同將香港的生活成本,房地產價格,向上推至一個歷史高位。同時,基層的那一羣,只能原地踏步,期望着政府能夠幫他們搬上公屋,不需要再越住越細越遠。就是這樣,香港開始形成M 型經濟,成了極窮及極富兩個羣體,社會開始撕裂。

所以一般人以入息中位數來計算香港樓價是否合理,已經完全偏離了現實。因為在M型經濟下,低收入與高收入人士已經兩極化。要計算私樓樓價是否合理應拿高收入人士入息中位數來計算。

最近,一份由一間國際調查機構Demographia出的報告,就是用了香港樓價及家庭年收入中位數,來比較香港與其他國家及城市樓價的可負擔程度。當然,香港遠遠拋離所有對手,連續9年成為全球最難負擔城市。

不過魔鬼往往是在細節中,下一次再仔細詳談。

待續…

下一個金融海嘯 (上) – 財富的騙局

2019年1月22日 19:20

財富的累積

英國,一個細小的島國,為何可以那麼富強?

數百年來,英國不斷在世界各地討伐,不斷在不同國家榨取資源,同時欺壓當地人民低價替自己工作賺取暴利。

而財富又是怎麼可以儲存下來,留傳給下一代呢?

房產及土地當然是最能有效保存大量財富。不過,房產及土地不能夠被攜帶及收藏,政權被推翻,國家獨立了,可能什麼也帶不走。所以貴金屬如黃金及寶石等就成了最好的工具。這些黃金,寶石,原是沒有實質價值的東西。可能你會説它們有不同的工業價值,但與它們在現市場價值作比較,其工業價值基本上是微不足到。這全是因為它們供應稀少,極難偽造及不會朽壞的性質,所以被公認為有價值。(這又是另一個課題,黃金虛擬貨幣同是被公認價值,但為什麼後者被認為是一個騙局?)已發展的西方國家,承繼之前多代累積下來的財富,就是這樣很輕而易舉地向一些剛開始發展的國家,如中國,印度,低價購入服務及產品,成了這世界的主人。

財富再次轉移

當然坐食會山崩,財富始終有用完的一日,那麼怎麼辦?當然就是利用西方社會發明出來完美的中央銀行,貨幣制度及’部分準備金銀行系統’ (fractional reserve banking system) ,去將財富很有效地再從別國以及大眾平民手中從新轉移到有錢人的手中。情況跟老千股不斷發新股的手法非常相似。

首先中央銀行不斷印銀紙,及發債,來買入更多資產及服務。當然,大前提下,有沒有人買你的債及貨幣?作為國際結算貨幣的美元,以及其發行國本身的強大經濟體系和擁有實力的軍隊,使其有很高的公信力。因為大量貨幣供應令貨幣本身不斷貶值,手持資產價格就不斷上升。大眾市民手持的現金及銀行存款的購買力就會不斷下降。與此同時,國家所背負的龐大債務,亦因為貨弊的貶價,使其實際上減輕。所以財富很自然地由沒有手持資產,只擁有現金的大眾市民手上,在不知不覺間轉移到手持資產的富人,及國家手中。

以美國為例,由2008年金融海嘯至量化寬鬆在2015年結束其間,聯儲局的資產負債表,一共多了大概3萬5千億美金資產,大部份都是美國自己國債及房地產抵押擔保證券(Mortgage backed securities)。即是說美國央行一共印了3萬5千億美元,買入自己國家債務,及沒人要的證券資產,令銀行體系多了這筆流動現金。再經過’部分準備金銀行系統’將這筆資金放大十倍,在市場便多了大概35萬億美元。而美國2017年全年國民生產毛額也只是17萬億美元。還沒有計算一直減息所帶來再額外的借貸,再進一步令市場充滿低成本的資金。

萬劍歸宗剪羊毛

在國家與國家的層面,就是利用各種不同的手段,如貨幣戰,貿易戰令另一個國家進入一個資産爆破的金融危機,使到大量財富由災難國逃走到自己國家繼續支持當地經濟體系的產業,資產及貨幣。待別國金融災難過去之後,再以非常低的價錢買入災難國的資產。這就是市場上大家所說的萬劍歸宗剪羊毛。

只要以上過程不斷重複,戰敗國就永遠成為戰勝國的奴隸。

海量美元流入不但只是美國經濟體系,還到了全世界各國。不經不覺已經十年了,又到了剪羊毛時間。加息縮表,美元升值,資金理應流回美國,引致其他尤其是新興發展國家資產爆煲。不過今次有别於之前。因為似乎在能夠引爆其他國家前,若美國自己本身再繼續加息縮表,美國本地經濟也會出現不振。美國本身已經有着開始失控的國家債務,再加息縮表,發新債的成本必定大升,再加上減稅的政策,入不敷支的問題越趨嚴重,貨幣很有可能出現不穏。亦因此,美國再拿出貿易戰作為最後一着,企圖將中國內部問題,如房地產泡沫,公司,地區債務過大,產能嚴重過剩的問題引爆。所以,美國今次加息縮表,極其量只是為了下一次金融災難作準備,收水只是為了下次有空間再放水而已。

明天待續…

什麼是對沖,應該怎樣做對沖?

2018年12月4日 00:24

經常在網上討論區看到不少留言,説怎麼做好對沖,減低風險。其實造對沖沒什麼不對,但是不能亂造,否則得不償失。以下是筆著一些心得,可供大家參考:

1. 曾見過一些這樣的留言:’因為對後市看淡,買入了恒指熊証。但近期市況好轉,所以買入恒指牛証對沖。升又賺錢,跌又賺錢’ 其實這是自欺欺人的做法。當買入完全相反風險,零和的工具,是沒有意義的。因為當手上多了工具的種類,比較難在短時間內同時操作,尤其是牛熊証,各有收回價,亦不能排除短時間內兩邊’被殺’的可能。既然牛所賺的跟熊所蝕的是完全一樣,為何不簡單地減少手上的熊証?

2. 不過,同時買入牛熊可以是一個策略。當你認為大市會爆向其中一邊至少三數百點以上,你可以同時買入非常貼價牛証及熊証。因為當,比如說,爆升時,熊証會被強行收回,其實等於幫你止蝕淡倉,但牛証可同時賺取升幅。缺點是,因為牛熊証的行使價與收回價有100點或以上的距離,此正是劵商賺你的肥豬肉,所以指數要突破穿過其中一邊的行使價,你才總體上’有肉食’。而你又不能買得太近否則証被收回但還未等到爆邊時。所以最好是等到如上星期五的時機,在下一個交易日前預計會有一些重大的消息公布。而在公布前的一個交易日,即上星期五,臨收市前1-2分鐘,買入相同數量貼價牛証及熊証。

3. 跟上一點差不多,當你覺得會爆邊時,亦可同時買入近行使價的認沽證及認購證。因為認股正的升幅及跌幅並不是與指數成線性關係,所以在沒有引伸波幅下降的情況下,賺錢的那一邊會多過蝕錢的那一邊。

4. 另一個有效的策略,是買入一些相同風險數價,不同性質,但相反方向的工具,例如買入指數牛証同時買入指數認沽證。當指數上升時,牛証的升幅會大過認沽證的跌幅,而反之當指數下跌時,牛証的跌幅亦會細過認沽證的升幅,造成無論指數是升還是跌,都是必勝的情況。當然,這是假設認股證的引伸波幅沒有下降,時間消耗不多,買賣差價細及爆邊幅度夠大的情況下。(當然這世界是沒有必勝的策略)

5. 在一般情況下最有效的對沖方法是,當你買入了很多不同的股票,而你又見到市況開始轉壞,但你又不想將股票逐一減持,你便可以買入一隻指數熊證作總體對沖。

6. 當你同時看淡大市市況,但看好個別股份的話,可以買入指數熊証及同時買入個股牛證作對沖。

7. 不要忘記對沖的原因是要減低風險,避免變成了純粹賭博,後果會變成越輸越多。

騰訊2018年第三季業績分柝

2018年11月14日

三大分類的收入都比上一季有所增加。雖然網絡遊戲如所有人預期有所下降,但手機遊戲及社交網絡收入的增幅足以將其抵銷。而期內盈利亦有不俗的增長,可歸功於其他收益淨額比上年同期多差不多50億。根據公告,這是因若干投資公司的估值增加,包括美團點評於首次公開售股後所得公允價值收益。

單看收入,筆者認為表現不錯。其實遊戲收入減少並不是公司的致命傷,因為其他收入增長非常之高,公司還有很大的發展空間。遊戲在這一季度只佔總收入32%(2017Q3:41%),比重逐漸下降。其實公司面對最大的問題是,毛利率不斷下降以及其他,銷售,推廣,行政及一般開支的增加,大大威脅到公司的盈利能力。騰訊已經變成了一家非常龐大的企業,管理非常吃力。大規模的公司在成本控制常常遇到很大的困難。亦因為公司實在太大,需要額外花費各種各樣開支去管理龐大的團隊。騰訊需要的是一個很徹底的重組改革。但當你知道誰人在管理層的話,你便不會太過擔心了。

除了今個季度是釆用了今天收市價外($272.2),筆者用了過往的股價,人民幣匯率,季度盈利,及當時年終的股數,大概地計出每一個季度的年化市盈率。

筆者發現了一個有趣的情況,就是今季的年化市盈率還低於2013年年初。這有何代表性意義?首先,在2013年初,市場還沒有知道往後數年的輝煌業績下,當時的股價理論上已反映市場對騰訊樂觀的看法,所以當時的市盈率亦相對其他股票高。而股價在往後的數年仍不斷上升,是反映業績同時不斷高於已經相對樂觀的市場預期。

現在市場對騰訊的盈利預期較為悲觀,而現時年化市盈率已經從上一季高位大幅下跌至過去五年多的平均最低位。因為熊市的影響,股價有機會會繼續下跌。但筆者認為騰訊的盈利能力在將來是有增無減的,所以現價已經到了合理的水平。換言之,若果三年後騰訊的盈利有一陪的增長,其股價跟着有一陪的增長,即升至$544.4也是理所當然。當然這也視乎當時市況,究竟是牛市還是熊市。

騰訊其實並不是大家所想主要是開發網上遊戲的公司,而是一間具有極大發展潛力的金融科技及社交/媒體/網絡及平台,可以有能力取代任何領域的龍頭大哥。常常聽人說騰訊那麼貴,怕高追。現在大跌了,大家又怕接火棒。結果尤如香港樓市,樓價高時等價向下回,樓價回落時怕繼續大跌,待價再回升時,便埋怨自己錯失了最好的入市時機。

其實股市也只是一個心理遊戲。

昨天期指量大升

2018年11月8日 8:55am

紫色圏為一小時成交量,加起來大概7萬張大期。期指從高位升大約380點一直被打落去倒跌約170。共5-600點的距離。一般來說,一小時的成交量平均只有2-3萬多張。一直到了4:30期貨收市收回一部份失地回升125點。

那麼短的時間有那麼大的波動,個人認為是平倉的舉動。不過再翻查港交所的記錄,前天跟昨天,11月份未平倉期指合約大概是12萬5千張,沒有太大變動…… 似乎其中一個最大可能是之前的淡友開的淡倉在這一小時內止賺/蝕了,而接手的是另一班大戶見恒指大升估計到頂所以海量開淡倉’接力’造淡。這樣,未平倉合約就不會有大變動。當然這只是純邏輯推論。

騰訊怎麼走?

2018年11月7日 23:57

黑色線係主版沽空佔大市成交金額嘅百分比。一直以來都好穩定喺15%左右。

綠色線係QQ沽空佔總大市沽空金額嘅百分比,你可以見到呢兩個月升跌都比較大,2%-12%不等。

而橙色線係QQ沽空金額佔QQ成交金額嘅百分比,亦都比較大波幅最近亦去到高位20%,跟之前九月尾差不多。

最下邊藍色同紅色線分別係QQ平均沽空價,QQ收市價,對比9月7號嘅平均沽空價($316.13)及收市價($316.8)作累積比較。

如果淨係睇呢兩個月數據,大概可以作出兩個簡單嘅推測結論:

1. 今日嘅沽空比率即橙色線同綠色線跟九月尾非常相似。即係話QQ沽空對比起整體大市沽空嘅佔比去到近期高位,亦同時QQ整天成交額嘅大概20%係沽空交易。代表着大戶預期大市會下跌並利用沽空QQ來獲利。與九月尾唯一唔同之處就是今日之前差不多20個交易日, QQ累積左不少在現價還要低的淡倉(當然這個只是預計因為不排除有一大部份嘅淡倉已經在上兩個星期大跌嘅時候平倉了,這個我沒有資料)。

2. 似乎當橙色線高過黑色線嘅時候就係QQ大跌嘅開始,今次剛剛發生相同情况。加上絕大部份人預期反彈已經來臨,似乎要向下夾落去嘅可能性更加大增。

結論,大市向下回調至大概$270左右才真正開始熊二反彈嘅可能性比較高。筆者係認為會反彈的,因為實實在在整個大市已經累積了非常強大的反彈壓力。再三提醒小弟只是作了一些分析給大家作參考,並不主張大家作任何買賣。記緊若果你是買牛熊的千奇不要大注,今天下午就是一個好好的教訓。

股價升還是跌?怎麼分析?

2018年11月11日

若你去問騰訊股價會升還是跌,得到的答案會視乎你問的是什麼人:

1. 雖然美國中期選舉,民主黨重奪眾議院控制權,但兩黨對中國的貿易政策,都應該沒有太大差別。在貿易戰陰霾籠罩下,騰訊股價不是太樂觀,又加上加息的預期…. 不過… (這大概是經濟學家的答案)

2. 大戶在高位開左大量認沽期權,而騰訊的未平沽空倉亦一直在増加。而主動沽盤亦不斷,護盤手亦不斷退守…… (這大概是證券行交易員的答案)

3. 2017年的業績,騰訊遊戲收入佔總收入大概4成。而因為政策的變動,遊戲收入預期會下跌,而可以分拆的業務已經分拆得七七八八,所以短期股價會受壓。不過,另外同樣佔4成來自社交網絡及網絡廣告的收入,亦大幅增長50%。而剩下的支付及雲服務收入大幅增長153%。所以現在的股價下跌,正提供一個難得的長期投資機會。其手持1400多億的現金能提供充足的現金流….. (這大概是基本分柝師的答案)

4. 嘩,雖然高位跌咗差唔多一半,個個唱淡,梗係跟沽殺落去$200!正所謂寧買當頭起丫嘛!還有,水星逆行噢!…. (這大概是散戶的答案)

5. 恆指周五低開後跌幅加劇,以陰燭收市,並失守26000點及10天線水平。恆指反彈的趨勢已轉弱。騰訊在上兩星期的反彈,現今已回調了一半…. (這大概是技術分析師的答案)

哪一派系的分析最準確?坦白說,筆者也不知道。正所謂各施各法,你相信什麼,就用什麼。不過,若果你選擇聽技術分析師的那一種,那麼你不如先聽一聽筆者的意見。

技術分析是指研究過去金融市場的資訊(主要是經由使用圖表)來預測價格的趨勢與決定投資的策略。純理論上,技術分析只考慮市場或金融工具真實的價格行為,在假設其價格會反應所有在投資者經由其他渠道得知前的所有相關因素的前提之下。技術分析的基本信仰建立在「歷史會不斷重演」,並試圖藉由大量的統計資料來預測行情走勢。- 引述自Wikipedia。

技術分析已經有過百年歷史,就如中國的掌相學,西方的占星學,經過了數千年的經驗累積,總結不同現象,創出一套’基於規則系統’(rule-based)的理論。即是説憑著一些從觀察歷史數據而總結出來的規則,’如果…則…否則’ (if…then…else)作出一些預測。不過,在電腦被普及之前,因為一直以來沒有很有規模,系統及可靠的數據收集,以及沒有像現在擁有超級計算能力的電腦,多年前傳下來的技術分析,準確程度成疑。

技術分析是’試圖藉由大量的統計資料來預測行情走勢’。既然有了擁有超級計算能力的電腦,那麼為何還使用前人留下來亦沒有被證實有效的方法?

那麼怎樣可以利用電腦來試圖藉由大量的統計資料來預測行情走勢?人工智能,或者更凖確地説是機器學習,正正可以做到。

機器學習是人工智能的一種,透過接收大量數據並進行自我學習,當程式更了解正在處理的數據時,會不斷改變運算方法從而改良準確度。

就拿光學字元識別(OCR, Optical Character Recognition) 作例子。程式設計師會輸入大量不同手寫數字的圖象及正確答案,使到程式可以學習辨別不同數字的特點。最簡單的方法是將所有圖象分割成橫直多格,再為每一個數字統計那些小格是黑色的,從而學習準確辨認數字。

另外一個更有趣的例子,就是讓程式自己學習打遊戲機。讓他不斷重複又重複的嘗試,最終的目標是要拿到最高的分數。以下YouTube 的影片,可算是嘆為觀止!

以下是長版本:

所以當用在股票走勢分析上,技術分析怎能與他相比呢?!

我係股神

2018年11月4日

我係股神!

不過我係輸到趴街嘅股神!

小弟與大部份報章雜誌討論區股神嘅分別係,佢哋通常會對市況作出預測,帶領群眾"贏大錢"。而我這個股神,不會提供方向預測,只會分享自己一直輸到趴街的昂貴經驗,好叫大家別步我後塵。

世界股市,尤其港股,在短線行情下,根本就是一個好淡鬥多錢嘅賭博遊戲。絶大部份的分析,尤其技術分析都係完全唔準確。你大可以留意多個技術分析posts或文章,如果你夠細心,可以看到所有分析都是在說:

‘如果企穏某一個支持位應該會繼續升,不過如果穿咗某一個位,就會跌,不過亦好有可能會橫行’

好了,真穿了某個位了,你追沽,但大市立刻反彈,重展升勢。怎麼會這樣的?技術分析專家會很專業的跟你解釋說:

‘這是一個假跌穿’

之後你怱怱止蝕,反手造好,但到時又掉頭向下。這個情況叫做’左一把掌,右一把掌,無限輪迴’。為了追回虧損,更加不斷作出錯誤決定,令已經很大的虧損再進一步惡化。而通常你的反應是@$&&@?!xyz! 點解個市好似知我諗乜?

很熟識的場景,對嗎?

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牛熊,輪証,期指,IG,正股,各自有其不同性質及特點。進入了大家所謂熊市的階段,市況波幅異常巨大頻密及不確定。在這情況下,新手最好暫停任何買賣,等待熊市過去,全世界都已經去到極度失望,恐慌,個個都在説,"cash is King" 嘅時候,才分段買入價值股作長期價值投資。

若果你真的很想利用這個大上大落嘅市况作短線投機買賣,也切記不適宜大注碼用牛熊。只可以買相對比較遠期的期權或窩輪,因為可以作短暫的坐貨,而遠期的期權及窩輪的時間值消耗,佔輪值的百分比,亦相對比較少。加上期權及窩輪有convexity的特性,不同於正股的linear 關係。即是説,假設引申波幅不變,撇開時間值消耗,理論上贏會贏多過,輸亦會輸少過持有實際槓桿的正股。

舉個例子:假如手持一股實際槓桿有五倍,換股比率1比1的認沽證,及五股正股。若股價上升1%,此一股認沽證的虧損會跟那五股正股所賺到的少。而若股價下跌1%,此一股認沽證所賺的會跟那五股正股所蝕的多。這就是以上所説convexity的非線性關係。那麼你會說,這個策略我咪會一定贏囉。不過引伸波幅的下跌,買賣差價的分別及時間值消耗都會令你的盈利大大減少。所以如果升跌幅度夠大的話,的確會大大提高勝算。

當然技術分析喺很短線的情況下,有其可取之處。不過,其實已經被電腦的分析尤其是人工智能的出現而取而代之。留待下一次再詳談。