下一個金融海嘯 (前傳) – 辣招的啟示

2019年1月27日 20:07

樓市加辣的啟示 – 你更加要買樓!

筆者在4年前,曾經就政府加辣,於筆者另一個博客撰文,寫下自己對樓市辣招的看法。為了令’下一個金融海嘯’系列更加詳盡及全面,筆者將當時全文沒有修改地貼上如下,給讀者們參考。

2015年3月16日

在討論這個之前,必先弄明白什麽是物業投資和分析辣招對各類參與者會帶來什麼影響。從另一角度看,投資物業所帶來的回報其實可以分拆開來,看作為由三個部份組成:

1)一項對樓巿的高槓桿投資;

投資者只需付出低至樓價的十份一便可擁有該整個物業巿價升跌所帶來的盈虧

2)一個儲蓄計劃;

而每個月的按揭還款,其中的本金部份可視作為"儲蓄",而餘下利息部份可視為這整個"項目"的"費用"

3)一份大概會根據通脹調整的租金收入:

而單位更可出租賺取收入(若果是自住,亦可看成自己租回自己出租的物業)。而如果樓價上升,租金亦多少會跟隨上升。反之亦然。

至於參與者,在一個典型的樓巿買賣巿場中,大致可以分成四大類:

1)短線投機者;

他們大多只看物業巿價升跌所帶來的盈利,亦因為是短線,他們會為市場提供短期貨源流動性。但因政府的辣招政策,在數年前特别印花税出台時,他們已差不多完全消失。流動性減低,導到樓價容易産生較大波動,不一定是向上同時間亦可向下。亦因他們差不多已經不存在,是次加辣,對這類參與者的行為將沒有多大改變。

2)中長線投資者;

物業投資一直在香港很受這一類參與者歡迎。除了傳統觀念(樓價長遠始終一定升)驅使之外,由於近年的經濟處於一個按息低企的環境下,物業投資,就算不計算物業升值,亦可帶來可觀淨回報。這一類參與者同時看重上文提到物業投資的三個細分部份。是次加辣,暫時對已擁有物業的這一類參與者没有即時看得見的影響。但對有意成為這一類參與者的,就會帶來負面影響,因為可按揭成數調低,樓價升幅的槓桿比率亦相應降低了,吸引程度減低。再加上壓測力度加大了,亦會減少了有資格入場的參與者。

3)自住業主及;

4)租客。

這兩種參與者在是次加辣的政策下,影響比較大。一般來說,對有住屋需求的家庭,究竟是買還是租,對未來樓價的升跌預期及家庭經濟能力及收入模式,都成為了他們兩大主要的考慮因素。加辣後,以經濟能力為主要考慮因素的,將由租轉買的,理論上肯定會減少,因為門檻高了,有能力的人也少了。而以升跌預期為主要考慮因素的,無論將由租轉買的,還是由買變租的,都會有一定程度的減少。原因是到底今次新招會令樓價升還是跌,大家都模不著頭腦,所以偏向觀望的居多。再加上,政府不斷向樓巿加辣,除了使到樓價上升之餘,亦引申使到買樓成本不成正比地上升。全因香港的累進式印花稅率所至。二百萬的單位,印花稅是$100;但當樓價升值一倍後,樓價變成四百萬的單位,但印花稅不會只是倍升至$200,而是$9萬大元!所以這足已使一向已經精於計算,小心安全的香港人更加三思而後行。

以上得出的初步結論是,樓巿成交將會進一步下跌;物業按揭的最大槓桿將再進一步被調低;樓價波幅亦因流動性減少而增加及;買入物業的成本亦不成正比地隨着樓價而大幅上升。

好了,討論了那麼多都好像沒有什麼結論究竟樓巿會升還是跌。

我想你誤會了,由始至終,筆者並沒有說過這是一篇對中原城市領先指數會在三個月後跟現在水平的預測。樓價短期的升跌,尤其現在處於極低的成交宗數下,只是一小撮市場參與者對樓巿前景的"投票結果"。更重要的是身為其中一個樓市參與者,下一步應如何部處。

香港自開阜以來,投資樓巿已為無數香港普通"打工仔"帶來豐厚的財富。物業投資的一大特點正是上文一開始提到的槓桿部份。就是因為有了槓桿,一個普通"打工仔"都能夠用很低的"入場費"買入一個可能窮一生也不能追上樓價升幅地儲蓄整個物業的價錢,一次過付款。

所以,最終結論已乎之欲出。按息究竟何時上升,樓價將會否繼續向上,租金回報亦會否上升,這些都看似没有人有任何把握。但是有一點可以比較肯定的是,政府對樓宇按揭的監管一直採納審慎的措施,已至近年,更加加入多種印花税及不斷收緊最高按揭成數上限,相信這個趨勢會一直延續,甚至"惡化"。假如你仍然相信物業在超長線來説是必會升值的話,我們就應該把握最後機會,在現在還能用槓桿及量力而為的情況下買入物業,否則,當政府再一收緊借貸成數,又或決定開始大力監管財務公司時,那麼,我們這一班"打工仔"便會連最後一個能夠致富的機會也會被扼殺。香港回歸祖國,帶來了經濟,民生,文化及各方面的沖擊及劇變。尤其在經濟上,所謂"M"形經濟,看似在香港,越來越明顯,貧者越貧,富者越富。所謂中產,已慢慢消失。所以只要偶一𣎴慎,下錯一步棋,可能便會由"M"的一邊被捲到另一邊。

股價升還是跌?怎麼分析?

2018年11月11日

若你去問騰訊股價會升還是跌,得到的答案會視乎你問的是什麼人:

1. 雖然美國中期選舉,民主黨重奪眾議院控制權,但兩黨對中國的貿易政策,都應該沒有太大差別。在貿易戰陰霾籠罩下,騰訊股價不是太樂觀,又加上加息的預期…. 不過… (這大概是經濟學家的答案)

2. 大戶在高位開左大量認沽期權,而騰訊的未平沽空倉亦一直在増加。而主動沽盤亦不斷,護盤手亦不斷退守…… (這大概是證券行交易員的答案)

3. 2017年的業績,騰訊遊戲收入佔總收入大概4成。而因為政策的變動,遊戲收入預期會下跌,而可以分拆的業務已經分拆得七七八八,所以短期股價會受壓。不過,另外同樣佔4成來自社交網絡及網絡廣告的收入,亦大幅增長50%。而剩下的支付及雲服務收入大幅增長153%。所以現在的股價下跌,正提供一個難得的長期投資機會。其手持1400多億的現金能提供充足的現金流….. (這大概是基本分柝師的答案)

4. 嘩,雖然高位跌咗差唔多一半,個個唱淡,梗係跟沽殺落去$200!正所謂寧買當頭起丫嘛!還有,水星逆行噢!…. (這大概是散戶的答案)

5. 恆指周五低開後跌幅加劇,以陰燭收市,並失守26000點及10天線水平。恆指反彈的趨勢已轉弱。騰訊在上兩星期的反彈,現今已回調了一半…. (這大概是技術分析師的答案)

哪一派系的分析最準確?坦白說,筆者也不知道。正所謂各施各法,你相信什麼,就用什麼。不過,若果你選擇聽技術分析師的那一種,那麼你不如先聽一聽筆者的意見。

技術分析是指研究過去金融市場的資訊(主要是經由使用圖表)來預測價格的趨勢與決定投資的策略。純理論上,技術分析只考慮市場或金融工具真實的價格行為,在假設其價格會反應所有在投資者經由其他渠道得知前的所有相關因素的前提之下。技術分析的基本信仰建立在「歷史會不斷重演」,並試圖藉由大量的統計資料來預測行情走勢。- 引述自Wikipedia。

技術分析已經有過百年歷史,就如中國的掌相學,西方的占星學,經過了數千年的經驗累積,總結不同現象,創出一套’基於規則系統’(rule-based)的理論。即是説憑著一些從觀察歷史數據而總結出來的規則,’如果…則…否則’ (if…then…else)作出一些預測。不過,在電腦被普及之前,因為一直以來沒有很有規模,系統及可靠的數據收集,以及沒有像現在擁有超級計算能力的電腦,多年前傳下來的技術分析,準確程度成疑。

技術分析是’試圖藉由大量的統計資料來預測行情走勢’。既然有了擁有超級計算能力的電腦,那麼為何還使用前人留下來亦沒有被證實有效的方法?

那麼怎樣可以利用電腦來試圖藉由大量的統計資料來預測行情走勢?人工智能,或者更凖確地説是機器學習,正正可以做到。

機器學習是人工智能的一種,透過接收大量數據並進行自我學習,當程式更了解正在處理的數據時,會不斷改變運算方法從而改良準確度。

就拿光學字元識別(OCR, Optical Character Recognition) 作例子。程式設計師會輸入大量不同手寫數字的圖象及正確答案,使到程式可以學習辨別不同數字的特點。最簡單的方法是將所有圖象分割成橫直多格,再為每一個數字統計那些小格是黑色的,從而學習準確辨認數字。

另外一個更有趣的例子,就是讓程式自己學習打遊戲機。讓他不斷重複又重複的嘗試,最終的目標是要拿到最高的分數。以下YouTube 的影片,可算是嘆為觀止!

以下是長版本:

所以當用在股票走勢分析上,技術分析怎能與他相比呢?!

我係股神

2018年11月4日

我係股神!

不過我係輸到趴街嘅股神!

小弟與大部份報章雜誌討論區股神嘅分別係,佢哋通常會對市況作出預測,帶領群眾"贏大錢"。而我這個股神,不會提供方向預測,只會分享自己一直輸到趴街的昂貴經驗,好叫大家別步我後塵。

世界股市,尤其港股,在短線行情下,根本就是一個好淡鬥多錢嘅賭博遊戲。絶大部份的分析,尤其技術分析都係完全唔準確。你大可以留意多個技術分析posts或文章,如果你夠細心,可以看到所有分析都是在說:

‘如果企穏某一個支持位應該會繼續升,不過如果穿咗某一個位,就會跌,不過亦好有可能會橫行’

好了,真穿了某個位了,你追沽,但大市立刻反彈,重展升勢。怎麼會這樣的?技術分析專家會很專業的跟你解釋說:

‘這是一個假跌穿’

之後你怱怱止蝕,反手造好,但到時又掉頭向下。這個情況叫做’左一把掌,右一把掌,無限輪迴’。為了追回虧損,更加不斷作出錯誤決定,令已經很大的虧損再進一步惡化。而通常你的反應是@$&&@?!xyz! 點解個市好似知我諗乜?

很熟識的場景,對嗎?

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牛熊,輪証,期指,IG,正股,各自有其不同性質及特點。進入了大家所謂熊市的階段,市況波幅異常巨大頻密及不確定。在這情況下,新手最好暫停任何買賣,等待熊市過去,全世界都已經去到極度失望,恐慌,個個都在説,"cash is King" 嘅時候,才分段買入價值股作長期價值投資。

若果你真的很想利用這個大上大落嘅市况作短線投機買賣,也切記不適宜大注碼用牛熊。只可以買相對比較遠期的期權或窩輪,因為可以作短暫的坐貨,而遠期的期權及窩輪的時間值消耗,佔輪值的百分比,亦相對比較少。加上期權及窩輪有convexity的特性,不同於正股的linear 關係。即是説,假設引申波幅不變,撇開時間值消耗,理論上贏會贏多過,輸亦會輸少過持有實際槓桿的正股。

舉個例子:假如手持一股實際槓桿有五倍,換股比率1比1的認沽證,及五股正股。若股價上升1%,此一股認沽證的虧損會跟那五股正股所賺到的少。而若股價下跌1%,此一股認沽證所賺的會跟那五股正股所蝕的多。這就是以上所説convexity的非線性關係。那麼你會說,這個策略我咪會一定贏囉。不過引伸波幅的下跌,買賣差價的分別及時間值消耗都會令你的盈利大大減少。所以如果升跌幅度夠大的話,的確會大大提高勝算。

當然技術分析喺很短線的情況下,有其可取之處。不過,其實已經被電腦的分析尤其是人工智能的出現而取而代之。留待下一次再詳談。